הסתמכות רוכש מקרקעין על הערת אזהרה והסכנות שכרוכות בכך



בשוק הנדל"ן הישראלי פעמים רבות קורה שמתבצעות עסקאות מקרקעין עם אדם שאינו רשום כבעל הזכות הקניינית בשעת עריכת ההסכם, אלא רשומה לטובתו רק הערת אזהרה.

גם בפרקטיקה שלי כעו"ד העוסק בתחום המקרקעין, יוצא לי לייצג קונים אשר רוכשים זכויות מקרקעין אשר אינן רשומות ע"ש המוכר. עם זאת ולפני שאני מייעץ לרוכש מקרקעין להיכנס לעסקה מסוג זה אני מבצע בדיקות קפדניות תוך שאני בוחן את אותן עסקאות שטרם נרשמו ע"ש המוכר.

אני מברר האם הן כשרות. אני מבקש לראות את הסכם המכר בין הבעלים הרשום לבין המוכר, אני מבקש להיפגש עם הבעלים הרשום ולשוחח עם עו"ד שטיפל בעסקה הקודמת ועוד. בנוסף יש להתנות את התשלום ברישום המוכר כבעלים.

לאחרונה פסק בית המשפט (עא 624/13 מורדכיוב נ' מינץ ) כי יתכן שבמקרים מסוימים, ניתן יהיה בנסיבות מיוחדות, לקבוע כי הערת אזהרה כשלעצמה אינה שוללת יסוד להסתמכות על המרשם.

לדעתי האישית, יתכן שבמקרים מסוימים, ניתן לקיים את יסוד ההסתמכות גם כאשר המוכר אינו רשום כבעלים בעת ההתקשרות החוזית. עם זאת בשביל לקיים את יסוד ההסתמכות יידרש הקונה לעמוד במספר תנאים, כפי שהורחבו בעניין מורדכיוב.

שם נידונה מכירת דירתו של צד א' על ידי מתחזה לצד ב', שמכר אותה כעבור זמן קצר לצד ג'. בדונו בשאלה אם הסתמכותו של צד ג' על הערת אזהרה, הרשומה לטובתו של צד ב', מקיימת את דרישת ההסתמכות, קבע השופט רובינשטיין כי הערת האזהרה אינה שוללת את יסוד ההסתמכות על המרשם, אך אין די בה.

לצד ההלכה שנקבעה בעניין מורדכייב, צד ג' יצטרך להראות כי עשה את כל הבדיקות המקדימות טרם התקשר בחוזה עם צד ב'. כך למשל על צד ג' לבצע בדיקה ראוייה של עסקת היסוד, עסקה אשר הובילה לכך שלטובת ב' תירשם הערת אזהרה.

בדיקת היסוד צריכה לכלול את הבדיקות הבאות: בדיקת הסכם המכר שנחתם בין צד א' לצד ב' ואשר בעתיו נרשמה הערת האזהרה, בדיקה ברשות המיסים כי העסקה דווחה לרשויות המס במועד, לקיים פגישה עם צד א' ו-ב' – בדגש עם הבעלים הרשום, להיפגש עם עו"ד אשר ייצג את צד א' וב', לבקש ולראות מסמכים רבים ואותנטיים, לנסות לברר ברשויות מי שילם חובות בעבר כגון ארנונה/מס רכוש, לשוחח עם בעלי זכויות ושכנים מסביב לנכס ועוד.

על רוכשי זכויות במקרקעין לעמוד בדרישות ה"בדיקה הראויה" שהוצעה על ידי השופט רובינשטיין בעניין מורדכייב. יש לבצע בדיקות מקדמיות ברצינות ובשקידה ולהותיר כסף רב בנאמנות, ככל האפשר, עד להשלמת הרישום על שם המוכר ולפעול במרץ להשלמת הרישום בהקדם.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי, כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

תמיד לרשותכם, אבאייב יוסף, עורך דין טל: 0549877290

(תוכן פרסומי)

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.