| מיוחד | שמאי המקרקעין סער אביזמר על כל מה שידוע על מחיר למשתכן באור עקיבא

מאת: סער אביזמר, 17.9.18, 20:43

"בדרך כלל פרויקטים של מחיר למשתכן, משווקים בסטנדרט נמוך יחסית. עם זאת, במקרה של אור-ים השיווק הוא משולב גם למשפרי דיור ולכן סביר שהסטנדרט יהיה עדיף מפרויקטים של מחיר למשתכן "טהורים""

  



היום פורסמו תוצאות מכרז רשות מקרקעי ישראל במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן” בשכונת אור-ים המתפתחת בימים אלו. המכרז כלל 1,250 יח”ד בחמישה מתחמים בשכונה, מתוכן 875 יחידות מחיר למשתכן. במתחם א’ בו 225 יחידות מחיר למשתכן, הכולל מספר מגרשים במרכז-מערב השכונה, זכתה חברת קחם (בונה הרבה בחריש תחת השם "חנן מור”) לפי מחיר למ”ר בניה של 9,097 ש”ח (כל המחירים כולל מע”מ).

גם במתחם ב’ בו 209 יחידות מחיר למשתכן, הכולל מספר מגרשים במרכז-מזרח השכונה, זכתה קחם, כאן לפי מחיר גבוה יותר של 9,353 ש”ח למ”ר. המתחם כולל גם מגרש אחד לשימוש משולב של מגורים ומסחר.

 

במתחם ג’ בו 154 יחידות מחיר למשתכן, זכתה חברת אלמוג. המתחם ממוקם במרכז-מערב השכונה. במתחם זה המחיר הזול ביותר למ”ר, 8,762 ש”ח. במתחם ד’ הממוקם בחלק הדרומי מרכזי, 140 יחידות מחיר למשתכן וזכתה בו חברת בסט ייזום. גם במגרש זה מחיר נמוך יחסית של 8,769 ש”ח למ”ר. מתחם ה’ הכולל מגרשים ברחוב המערבי של השכונה, לרבות שני מגרשים למגורים משולבים עם מסחר, כולל 147 יחידות מחיר למשתכן שישווקו לציבור לפי מחיר גבוה, יחסית ליתר המגרשים, של 9,919 ש”ח למ”ר.

מניתוח תוצאות המכרז, מתקבל שווי למ”ר ממוצע בסך 9,185 ש”ח, זאת לעומת מחיר מקסימלי למ”ר במכרז שנקבע על סך 10,530 ש”ח. תוצאה נמוכה בכ- 13% מהמחיר המקסימלי להצעות.

מקריאת תנאי המכרז עולה כי מחיר דירת מחיר למשתכן, יחושב לפי הנוסחה:

שטח הדירה*המחיר למ”ר + שטח מרפסת/גינה צמודים*מחיר למ”ר*30% + מס’ חניות*מחיר למ”ר.

בהתאם לאמור לעיל, ניתן לצפות כי המחירים הממוצעים לדירות מחיר למשתכן בשכונה יעמדו על הסכומים להלן:

דירת 3 חד’ בשטח של כ- 80 מ”ר עם מרפסת של 10 מ”ר וחניה אחת – 780,000 ש”ח

דירת 4 חד’ בשטח של כ- 105 מ”ר עם מרפסת של כ- 14 מ”ר וחניה אחת – 1,036,000 ש”ח

דירת 5 חד’ בשטח של כ- 125 מ”ר עם מרפסת של כ- 18 מ”ר ושתי חניות  – 1,250,000 ש”ח

בהתייחס לדירות 4, 5 חדרים, מדובר על הנחה של כ- 20% ממחיר השוק (בהשוואה לדירות בשכונת היובל, שכן אין מידע על מחירים באור-ים).

עוד מידע חשוב:

30% מהדירות בפרויקט ימכרו בשוק החופשי, כנראה מדובר בדירות היותר יוקרתיות כגון דירות הגן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים אך לא רק. מדובר בדבר מבורך שיתרום למגוון אוכלוסיה גדול יותר של משפרי דיור לצד זוגות צעירים.

היזמים יכולים להגדיל את כמות יחידות הדיור על ידי בקשה למתן הקלות (שבס), גם במקרה זה, ישמר היחס של 30% דירות שוק חופשי.

בניגוד לפרויקטים בעבר שהמחיר הוצמד למדד תשומות הבניה החל ממועד הזכיה, כיום ההצמדה נעשית רק לאחר מתן היתר הבניה. ב- 12 החודשים האחרונים מדד זה עלה בכ- 2.5%. בשנתיים שזהו הזמן הממוצע לבניין בית מגורים משותף, מדובר על תוספת של כ- 2.5% על מחיר הדירה, בהתחשב כי חלק מהתשלומים משולמים תוך כדי הבניה והם לא יוצמדו.

בדרך פרויקטים של מחיר למשתכן, משווקים בסטנדרט נמוך יחסית. עם זאת, במקרה של אור-ים השיווק הוא משולב גם למשפרי דיור ולכן סביר שהסטנדרט יהיה עדיף מפרויקטים של מחיר למשתכן “טהורים”. גם הפיתוח הסביבתי שנעשה בפיקוח החברה לפיתוח קיסריה, מסתמן כעדיף בהרבה על רמות הפיתוח בשכונות בערים הסמוכות.

 

// הכותב, סער אביזמר, הינו תושב אור עקיבא, שמאי מקרקעין מוסמך. בעל ניסיון עשיר בליווי פרויקטים מורכבים בסביבה למגורים, מסחר, תעשיה ועוד. מרצה בסוגיות שמאיות לקהל מקצועי מטעם בנקים למשכנתאות ולשכת השמאים | 052-5551070.

מציאה! למכירה בשכונת היובל ברחוב יהודה הלוי: דירת 4 חדרים עם מרפסת 12 מטר.  משופצת כחדשה. לפרטים נוספים הקליקו כאן  [ת[תוכן ממומן]rong>

יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במסר האדום.

תגובות