תמ"א 38: עו"ד מוחמד ג'בארין על המושג החם בעולם הנדל"ן ותכנון הבניה [תוכן שיווקי]

המושג תמ”א הוא קיצור של המונח  “תכנית מתאר ארצית”.

תכניות מתאר ארציות מפורסמות על ידי מנהל התכנון במשרד הפנים ונועדו להסדיר נושאים שונים בתחום התכנון והבנייה במדינה.

תמ”א 38 אושרה באפריל 2005 ונועדה לחיזוק מבנים קיימים  מפני רעידת אדמה על ידי שיפוצם וחיזוקם. במסגרת התכנית נקבעו הנחיות הקובעות את המסגרת שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה, וכן הוגדרו תמריצים  שיעודדו בעלי מבנים לחזק אותם.

המבנים שזכאים לתמ"א 38 הינם מבנים שעומדים בארבעת הפרמטרים הבאים:

1. בניינים משותפים בני 2 קומות לפחות.

2. בניינים שהיתר הבניה שלהם הוצא לפני 1 בינואר 1980

3. בניינים שהבנייה שלהם לא עומדת בתקן הישראלי לרעידות אדמה, לפי חוות דעת של מהנדס.

4. בניינים שלא נקבעו להריסה.

בשל מספרם הרב של המבנים הישנים בארץ, ביצוע התכנית כרוך בעלויות יקרות שאין באפשרות המדינה לעמוד בהם ולכן נוצר צורך לעודד יזמים פרטיים לקחת על עצמם את עלויות שיפוץ וחיזוק המבנים במסגרת תמ"א, בתמורה לזכויות בנייה שיוענקו ליזם לצורך בניית דירות חדשות בבניין המשופץ ומכירתן. הדבר יצר אינטרס הדדי הן לבעלי הדירות שמעניקים ליזם  את זכויות הבנייה בבניין תמורת שיפוצו, חיזוקו, הוספת מעליות והגדלת זכויותיהם הקנייניות על ידי הוספת ממ"ד, מרפסת, חניה וכו'  והן לייזם שיבנה לעצמו דירות חדשות בבניין לצורך מכירתן.

על מנת שיזם יסכים לקבל על עצמו ביצוע תכנית תמ"א צריכה להיות לו כדאיות כלכלית בכך. לרוב מבנים בפריפריה אינם מעניינים יזמים בעטיו של המחיר הנמוך של הדירות שייבנו לעומת דירות בגודל זהה במרכז הארץ.  

אציין כי על מנת לעודד דיירים להצטרף לתמ"א 38 המחוקק העניק פטורים משמעותיים הן ממס שבח על מכירת זכויות הבניה ליזם והרווח שעושים הדיירים כתוצאה מכך והן מהיטל השבחה החל על מימוש זכויות בנייה במסגרת תמ"א 38.

בפרוייקט תמ"א 38 הסכמת דיירים היא יסוד חשוב אשר בלעדיו קשה לממש את ביצוע התמ"א. אחוז הדיירים שצריכים לתת את הסכמתם לצורך הנעת הפרויקט משתנה לפי סוג הפעולות המבוצעות על פי תמ"א.  בביצוע עבודות חיזוק ללא תוספות בנייה נחוץ רוב רגיל של בעלי הדירות. ביצוע עבודות חיזוק תוך הרחבת הדירות הקיימות בבניין נחוץ רוב של 60%  ואילו במקרה של ניצול זכויות מכוח התמ"א, קרי ביצוע עבודות חיזוק תוך הוספת דירות חדשות נחוץ  רוב של שני שליש  2/3 מהדירות שאליהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף. (66%). לאחר חתימת 66% מבעלי הדירות יתר בעלי הדירות ייחשבו כדיירים סרבנים על כל המשתמע מכך.

דיירים סרבנים אשר מסרבים להשתתף בתכנית בשל תאוות בצע או בשל רצונם לקבל יותר מאחרים בפרויקט או מסיבות לא מוצדקות נוספות מסתכנים בהגשת תביעות נגדם אשר עלולות להסתיים בחיובים כספיים משמעותיים.

לאחר חתימת הרוב הנדרש מבעלי הדירות על תכנית תמ"א , בקיימת אפשרות להגשת תביעה כנגד הדיירים הסרבנים ולבקש נגדם סעדים מתאימים.

על מנת להמחיש את הדברים אביא דוגמא לדייר סרבן (תמ"א 38/2 , הריסה ובניה מחדש) אשר בשנת 2012 חויב לשלם פיצויים בסך של 2.5 מיליוני שקלים לשאר דיירי הבניין, לאחר שהוגשה תביעה כנגדו ונפסק על ידי בית המשפט כי סירובו לאפשר את הפרוייקט בבניין פוגע משמעותית בדיירים וגורם לה להפסדי ערך.

במקרים בהם יוכח כי התנגדותו של הדייר אינה מוצדקת , נוטות הערכאות הרלוונטיות לכפות על עליו את המשך השיפוץ או הבנייה של המבנה, ובחלק גדול מן המקרים גם יידרש לפיצוי כספי על הנזקים והעיכובים שנגרמו כתוצאה מהתנגדותו שלא לדבר על הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין שיושטו עליו.

עו״ד ג'בארין – משרד עורכי דין ונוטריון, שד' דוד המלך 520, אור עקיבא. טלפון לתיאום: 054-6171780, 04-6263460 פקס: 04-6100248 או באתר.  

// מדור משפטי בשיתוף עם עו"ד מחמוד ג'אברין (מדור חסות, תוכן שיווקי ממומן)