תוכן בשיתוף עו”ד ניר אביבי
למתווכים יש חלק נכבד בהיקף עסקאות המקרקעין ובמכר דירות ונכסים. ואכן אני סבור כי מתווך טוב ומקצועי, יכול להוות גורם משפיע מאוד בעסקת מקרקעין ואף לפעמים להטות את הכף ולגרום לכך שעסקה תצא לפועל למרות קשיים שמתעוררים במהלך המשא ומתן, ההתדיינות והמגעים שלפני החתימה על הסכם המכר.
ולמרות זאת, קורה לא פעם שאני נתקל בסכסוכים שונים שמגיעים למשרדנו בין צדדים לעסקה (רוכשים או מוכרים) אל מול מתווכי נדל”ן.
מוקדי המחלוקת הם לרוב באשר לפעילות המתווך כ”גורם יעיל בעסקה” ולגובה שכר הטרחה והאם בכלל מגיע למתווך שכר טרחה בגין השירות שנתן או לא נתן ללקוחותיו. מנגד, פעמים רבות מעלה המתווך טענות שונות באשר לכך שצדדים לעסקה הדירו אותו מהעסקה על אף שהיה זה שהכיר לאחד הצדדים או לשני הצדדים את הנכס ובלעדיו לא היו הצדדים נפגשים ולימים חותמים על חוזה מכר.
במאמר זה נסקור את הנקודות החשובות כאשר בוחנים את היחסים בין מתווך המספק שירותי תיווך מקרקעין למוכר/קונה דירת מגורים.
חשיבותו של הסכם תיווך בכתב
אחד מסעיפיו החשובים של חוק המתווכים במקרקעין הוא הסעיף שמחייב את דרישת הכתב:
“9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.”. מסעיף זה אנו למדים שלמעשה החוק מבהיר חד וחלק שבכדי שמתווך יהיה זכאי לשכרו, עליו להחתים את הצדדים לעסקה על חוזה לשירותי תיווך. שכן במידה ולא יעשה זאת, הוא מסתכן בכך שלא יוכל לקבל את שכרו, לכאורה, גם אם היה גורם פעיל בעסקה.
דמי תיווך למתווך שהיה “גורם פעיל בעסקה”
דבר נוסף שחשוב לדעת וראוי להתייחס אליו, הוא שמתווך זכאי לשכרו במידה והיה “גורם יעיל בעסקה”:
כך בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין:
” 14. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:…(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.”
כלומר על פי החוק, לא מספיק שהמתווך החתים את בעל הנכס ושהמתווך הוא בעל רשיון תיווך. על מנת שהמתווך יוכל לקבל את שכרו, עליו להוכיח כי היה “גורם פעיל בעסקה”. או במילים אחרות, אכן עשה מעשה שבזכותו הוא ראוי לשכרו.
הסכם בלעדיות עם מתווך
נקודה חשובה נוספת בחוק המתווכים הינה עניין ה-“בלעדיות”. לקוחות רבים פונים אל משרדנו כאשר הם מתארים את הבעייתיות בה הם מצויים. לדוגמא למשרדנו הגיע מקרה בו לקוחות חתמו על בלעדיות עם מתווך לצורך מכירת דירתם, אך חלפו מספר חודשים והמתווך לא הראה את הדירה מאז שנחתם הסכם הבלעדיות. ודאי שבמקרה זה מיותר לציין שהמתווך אף לא הראה את הדירה לקונים פוטנציאליים ובכל פעם שבני הזוג יצרו קשר עם המתווך, הוא ביטל את טענותיהם בטענות שונות ומשונות. הסברתי ללקוחותיי שעצם העובדה שחתמו על הסכם בלעדיות לא מעידה על כך שבהכרח הם מחוייבים למתווך בלי קשר למעשיו – על המתווך להראות שהיה גורם פעיל בעסקה ופעל למען תיווך העסקה והבאת קונים פוטנציאליים.
בהמשך סעיף 9 לחוק, מתייחס החוק לבלעדיות ומצויין כך:
“ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).“
כפי שמתואר בסעיף קטן 2, על המתווך לבצע “פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין” ובהתייחסות יותר רחבה- פעולות שיווק לנכס. במה דברים אמורים: המתווך מחוייב לפי חוק לבצע פעולות על מנת לסייע בקידום העסקה, ובמידה ולא עשה כך, ניתן לדרוש את ביטול הבלעדיות.
תקופת הבלעדיות
גם על תקופת הבלעדיות ישנה הגבלה בחוק. סעיף 9(ב1) לחוק מתייחס לכך בזו הלשון:
“(ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:
(1) תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;
(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.”
אנו למדים מהאמור שבמידה ולא צוינה תקופה בחוזה הבלעדיות, אין זה אומר שהבלעדיות ניתנה למתווך לעד, החוק מגביל את הבלעדיות בהיעדר תקופה מפורשת עד ל-9 חודשים. בנוסף במקרה ונחתמה בלעדיות ליותר מחצי שנה, החוק מגביל בלעדיות לדירה לחצי שנה בלבד ועל כן מוכרים אשר נתנו בלעדיות למתווך לתקופה של יותר מחצי שנה רשאים לבטל את חוזה הבלעדיות לאחר שחלפו שישה חודשים וזאת כפי שתיארנו לעיל, רק במידה והמתווך אכן עמד בהתחייבויותיו לשיווק הנכס כפי שפורט לעיל.
לסיכום, מתווך טוב יכול להיות נכס של ממש ולגרום לעסקה לצאת לפועל גם אם נמצאים הצדדים במבוי סתום והעסקה קרובה לפיצוץ. זאת מתווך כשרוני ומנוסה מבצע בעזרת קשר אישי עם הצדדים, העלאת רעיונות יצירתיים לפתרון, ואף משתמש בידע שלו ובניסיונו על מנת לקדם את הצדדים לביצוע העסקה בפועל.
אך יש לזכור ולקחת בחשבון שכפי שמצופה מעורך הדין, ובצדק, לעשות את עבודתו נאמנה עבור לקוחותיו ולשרת אותם בצורה הטובה ביותר, כך גם מצופה מהמתווך שמעורב בעסקה.
הכותב, עורך דין ניר אביבי הינו עורך דין בזכרון יעקב ומתמחה בנדל”ן, דיני חוזים, משפט אזרחי-מסחרי ומיסים.
