הערת אזהרה במקרקעין // מאמר מקצועי מאת עו"ד מוחמד ג'בארין

מאת: עו"ד מוחמד ג'בארין, 25.05.2019, 16:51

אי רישום הערת אזהרה על מקרקעין בדבר קיום עסקת מכר מהווה התרשלות חמורה שעלולה לגרום לרוכש המקרקעין לאבד את כספו ואת זכויותיו



הערת אזהרה היא פעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין  ומעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין  עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה והיא באה להזהיר ולהודיע לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין שיש לבדוק את טיבה. בדרך כלל נסח הרישום של המקרקעין אינו מפרט מהות ההתחייבות של בעל המקרקעין ולכן מחובתו של המתעניין במקרקעין לפנות ללשכת רישום המקרקעין ולבקש לעיין בתיק השטר שלפיו נרשמה הערת אזהרה על המקרקעין שם ימצא את כל המידע הדרוש אודות התחייבותו של בעל הזכות.

רישום הערת אזהרה לגבי מקרקעין מסוימים מונע ביצוע עסקה סותרת שיש בה כדי לשלול או לפגוע בזכותו של הזכאי על פי הערת האזהרה .יחד עם זאת ניתן לבצע עסקה סותרת אם התקיים אחד משניים 1. הזכאי להערת האזהרה הסכים לרישום העסקה הסותרת 2. ניתן צו של בית משפט המורה לרשום את העסקה הסותרת.

לשם רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין  יש להגיש ללשכה טופס  בקשה לרישום הערת אזהרה בנוסח הקבוע בתקנות רישום המקרקעין , בחתימת הצדדים לעסקה או בחתימת הזכאי לבדו, כאשר הוא מאומת ע”י עורך דין בצירוף מסמך ההתחייבות המכיל את התחייבותו של  בעל המקרקעין לעשות עסקה בהם או להימנע מלעשות עסקה  וכן לשלם את האגרה לרישום הערת אזהרה. יצוין כי עורכי הדין העוסקים בתחום וברשותם כרטיס גישה חכם יכולים לרשום הערת אזהרה ברישום מקוון מרחוק באמצעות האתר המקוון של משרד המשפטים.

בשנים האחרונות ניתן לרשום הערת אזהרה ללא צירוף מסמך התחייבות של בעל המקרקעין וזאת באמצעות טופס בקשה לרישום הערת אזהרה מפורט אשר חייב להיחתם על ידי כל הצדדים לעסקה.

רישום הערת אזהרה לטובת הזכאי אינו הופך אותו לבעל זכות במקרקעין ולכן אין באפשרותו לרשום לטובת צד ג הערת אזהרה על המקרקעין ו/או על זכויותיו מכח הערת אזהרה שנרשמה לטובתו ללא הסכמת בעל המקרקעין.

חשוב לציין כי הערת אזהרה אינה בגדר עסקה מוגמרת ולכן ניתן לרשות יותר מהערת אזהרה על נכס אחד גם אם הן סותרות אחת את השנייה. בנוסף רישום הערת אזהרה אינו מונע את עיקול המקרקעין ורישום הערה בדבר העיקול ובמקרים כאלה בית המשפט הוא הגוף המוסמך לקבוע זכותו של מי עדיפה יחד עם זאת  בהתאם לסעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה מוגן מפני עיקולים  אשר הוטל לאחר רישום הערת האזהרה בגין חובות של המוכר, ואף מפני הליכי פשיטת רגל של המוכר ולכן קיימת חשיבות הגדולה ברישום הערת אזהרה מיד לאחר שנוצר מסמך ההתחייבות בן הצדדים.

אי רישום הערת אזהרה על מקרקעין בדבר קיום עסקת מכר מהווה התרשלות חמורה שעלולה לגרום לרוכש המקרקעין לאבד את כספו ואת זכויותיו ולכן אנו כעורכי דין נוהגים לשמור אצלנו את התשלום הראשון בעסקת מכר מקרקעין בנאמנות למספר ימים על מנת לרשום הערת אזהרה על המקרקעין בדבר התחייבות לעשות עסקה מצד בעל המקרקעין כלפי הרוכש ורק לאחר שאנו מוודאים כי נרשמה הערת אזהרה לטובת הזכאי על המקרקעין וכי לא קדם לה עיקול ו/או הערה אחרת אנו משחררים את כספי הנאמנות למוכר.


עו״ד ג’בארין – משרד עורכי דין ונוטריון, שד’ דוד המלך 520, אור עקיבא. טלפון לתיאום: 054-6171780, 04-6263460 פקס: 04-6100248 או באתר.  


// מדור משפטי בשיתוף עם עו”ד מחמוד ג’אברין (מדור חסות)