מאת: סער אביזמר, שמאי מקרקעין
תושבי שכונת היובל בצפון אור עקיבא, צופים בעניים כלות בהקמתו של המרכז השכונתי החדש שעבודות בנייתו מצויות בימים אלו בסיומם. אפילו ינאי בני הצעיר, סה”כ בן 6, עוקב בדריכות אחר כל חיפוי וכל שלט המוצב על גבי המבנה המושקע. לקראת פתיחתו של המרכז, מצאתי לנכון לכתוב אודות ההשפעה הצפויה של פתיחתו על מחירי הדירות/בתים בשכונה, אם בכלל.
כחלק מעבודתו וכרקע לאומדן שווי של נכס למגורים, סוקר שמאי המקרקעין את כל מאפייני הסביבה שעשויים להשפיע על רמות הביקוש באזור, כגון רמת הפיתוח הסביבתי (כבישים, מדרכות, גינות), רמת השירותים העירוניים, הימצאותם של מוסדות חינוך בקרבת מקום וכן המצאות של שטחים מסחריים ושטחים למתן שירותים אזרחיים (בנקים, משרדי ממשלה, קופ”ח וכיוצ”ב).
מניסיוני לאורך השנים, היעדר של שירותים בסיסיים בתחום השכונה, מהווה גורם שלילי לביקוש עד כדי זרז להגירה שלילית “ובריחה” של תושבים לאזורים אחרים (אם כי כמובן שזה לא מובהק וקיימים גורמים נוספים, כגון היעדר תעסוקה, היעדר גישה, פשיעה ועוד).
מצב שוק הדירות בשכונה כיום: מנתונים רבים של עסקאות מכר של דירות בשכונה וניתוחן (עסקאות יד 2 בפרויקטים בני 3-6 שנים), עולה כי בשלוש-ארבע השנים האחרונות, קפאו מחירי הדירות בשכונה (הבדיקה נערכה לדירות 4 חד’ “רגילות” כמוצר מייצג) ומשיחות שאני עורך מעת לעת עם מתווכים מובילים נמסר לי כי זמן החשיפה של הדירה בשוק גדל לעומת שנים קודמות. בהתחשב כי בתקופה זו, עלו מחירי הדירות בישראל בכ- 10% (בהתאם למדד מחירי הדירות המתפרסם מעת לעת ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), מדובר בירידה ריאלית של המחירים בשכונה והדבר מצביע ללא ספק על ירידה חדה בביקוש למגורים.
האם ניתן לתלות את “האשם” במצבו המנומנם של השוק רק בהיעדר של מרכז שכונתי?! התשובה היא כנראה שלא, וקיימים כאמור גורמים רבים המשפיעים על רמות הביקוש, כפי שפורט לעיל. יחד עם זאת, אני סמוך ובטוח שלפתיחתו של המרכז השכונתי, צפויה בהחלט השפעה חיובית על הביקוש למגורים בשכונה, היא תעלה את האטרקטיביות ובאופן ישיר כנראה גם את מחירי הדירות. במיוחד כשפתיחתו של המרכז, צפויה בד בבד עם פתיחת ציר ביאליק במערב ורחוב גינת אגוז במזרח, המצויים בעיצומם של עבודות שדרוג.
דוגמאות להשפעה חיובית לפתיחתם של מרכזי מסחר שכונתי על מחירי הדירות, ניתן לראות במספר שכונות בסביבה כגון: שכונת נוף ים במרכז העיר בה נפתח לאחרונה מרכז שכונתי מושקע-נוף ים סנטר, הזוכה להתעוררות מחודשת לאחר שנתיים “חלשות”. שכונת חלומות כרכור שפתיחת המרכז השכונתי והקהילתי בסמוך, הקפיצה את הביקוש לשכונה (לצד הגירה חיובית של משפחות מבוססות). אפילו שכונה 13 של קיסריה היוקרתית, בה נפתח לפני שנים בודדות מרכז שכונתי, זוכה בתקופה האחרונה לביקוש גובר.
לסיכום, אמרו חז”ל “הנבואה ניתנה לשוטים”. משפט זה הוא מוטו בעיני בכל הקשור לעבודתי כשמאי, אינני נביא ולא צופה עתיד, אבל אין לי ספק שפתיחתו של המרכז השכונתי בקרוב תשפר את איכות החיים של תושבי השכונה ואת רמת השירותים שהם מקבלים וללא ספק תעלה את רמת הביקוש לדירות בהתאם.
